房產(chǎn)大亨潘石屹也在想：年輕人到底在想什么？
來源：好奇心日報（微信號：qdailycom）
年輕人比煤老板重要啊。
潘石屹運氣不錯。這一年，他趕了一個時髦，吸引了好多目光，可能還躲過了一堆麻煩。
今年做地產(chǎn)生意的公司日子都不好過，但是潘石屹現(xiàn)在是個租房子的。不光是自己蓋的房子，還有很多別人的。
他如今的名聲和創(chuàng)業(yè)大潮連在一起。在和媒體的餐會上，記者問他的問題除了常規(guī)的房地產(chǎn)公司之間的事兒，還有北京和上海創(chuàng)業(yè)熱各自都有什么特點。聊著聊著，他扭頭問坐在身邊的助理：“誒，前兩天給望京 SOHO 專門寫了個稿子的媒體是哪家來著？”
潘石屹自己這個“創(chuàng)業(yè)”項目叫做 SOHO 3Q。北京望京、銀河、中關(guān)村和光華路，上海復星、外灘和虹口，每一個名字都跟著 SOHO 3Q 字樣……這些建筑以前上媒體，可能是因為扎哈·哈迪德、隈研吾這樣的建筑師，但現(xiàn)在是因為小紅書、美團、Uber 這樣的公司，它們都是入駐各個 SOHO 的明星公司，有這些名號在前面，會有更多創(chuàng)業(yè)團隊前來，在這些擺著北歐風沙發(fā)的玻璃大樓里尋找屬于自己的辦公桌。
一個工位，一周的價格是 700 元。從 2015 年 2 月開張起，SOHO 3Q 已經(jīng)在北京和上海擁有 10 個辦公空間，總計 6600 個座位，出租率維持在 90% 以上。類似光華路 SOHO 之前是商場，如今也全面改造，變成聯(lián)合辦公空間。潘石屹說，2016 年總座位數(shù)量要達到 4 萬個，這是商業(yè)化的初步規(guī)模。
SOHO 3Q 中的開放區(qū)域和獨立辦公室
創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合辦公、多元化團隊……這些如今是提高地產(chǎn)附加值最有用的名詞，正如上一波“創(chuàng)意園區(qū)”熱潮一樣。
論老化程度，房地產(chǎn)行業(yè)可能是中國各個行業(yè)里的翹楚。潘石屹說，將近 10 年，這個行業(yè)里沒有出現(xiàn)新的、優(yōu)秀的大型開發(fā)商，甚至連項目公司都很少見。管理者基本上都是 50、60 后，關(guān)于年輕人到底需要什么，他們很少去思考。
拿地依然是這個行業(yè)的核心競爭點，然而之后的模式罕見變化，無論是蓋起來的樓、賣樓的銷售方式還是團隊管理模式。截至 2015 年 10 月底，中國商品房待售面積達到了 68632 萬平方米，但這一年 1 至 10 月的商品住宅銷售面積卻只有 3713 萬平方米。供給遠遠大于需求，而那些拿來的地賣完了，就沒有然后了。
潘石屹有個外灘 8-1 項目，這個案子壓了他 3 年，半個月前剛剛解決。他說“就算我把那塊地賣出去，50% 交了稅，剩下的錢北京、上海人任何一塊好點的地我都買不到了。不說地價漲了，是（好的）地沒有了?！?/p>
壓了潘石屹三年的“外灘 8-1”地塊
“如果從空間利用的角度，三口之家即使只有一套三室一廳的房子，其中空余的那間房間使得利用率只有 66.7%，而不是 100%。如果這樣算的話，中國住宅的空置率遠不止 50%，辦公室空置率更大，商場能有 10% 利用率就不錯了?！迸耸俑嬖V《好奇心日報》，“與其勞命傷財花幾十億買一塊地，還不如通過技術(shù)手段，把（房子）利用率提高?！?/strong>
他的確更愛談 Uber、airbnb 這樣的“共享經(jīng)濟模式”。對于過去房地產(chǎn)那一套，他露出了一種痛定思痛的表情，而眼下手上的新業(yè)務(wù)則不是，看起來他還沒有完全摸清這個游戲規(guī)則，里面新奇的、年輕的東西讓他的眼神雀躍起來。
愛談 Uber 的不止潘石屹一個人，還有那個他口中那個“已經(jīng)退休六七年”的王石——他最近是沒空談這些概念了，寶能、萬科和安邦的事情已經(jīng)沒有給他留太多喘息的空間。但就在今年 8 月哈佛深潛班的最后一次分享中，他還在熱情地介紹 Uber：如何激活存量以及塑造強大的后臺支撐，如何在諸多領(lǐng)域，都各自打造一個生態(tài)系統(tǒng)。
最近“有點煩”的王石是 Uber 的粉絲之一
如果把這些話里面的浮夸名詞擠掉，它的內(nèi)核是年輕群體遠未被滿足的需求。這種需求從住家到商用都廣泛存在。我們可以把限購、每平米 20 萬、房本上寫誰的名字、宏觀政策、房貸之類的概念放在一邊，探討另外一個問題：現(xiàn)在的年輕人，到底想在什么樣的空間里生活、工作、娛樂呢？
“不用看房、不用裝修，搬進去就能工作”，這是創(chuàng)業(yè)公司會考慮聯(lián)合辦公室的重要因素。但對于 SOHO 中國來說，大體量還有一個好處：以靈活的姿態(tài)滿足不斷變化的創(chuàng)業(yè)公司的辦公需求。2015 年 10 月，小紅書進行了它們兩年來的第四次搬家，它們租下了 400 多個座位，成為了 SOHO 3Q 在上海最大的客戶。一年之內(nèi)，小紅書團隊從 50 人擴張到 200 人，快速解決辦公室問題，顯然能提高不少工作效率。
400 個座位是上海復興 SOHO 3Q 的一整層，小紅書只坐滿了一半，“還是為了給未來擴張預留空間。看起來多花了一點錢，但算起來是值得的?！毙〖t書公關(guān)負責人牛千告訴《好奇心日報》。
為了給小紅書騰出一整層的區(qū)域，有 11 家原本在這里的創(chuàng)業(yè)公司搬到了 3 公里以外的東海廣場 SOHO 3Q。
做移動招聘的“哪上班”就是搬家的 11 戶之一。創(chuàng)始人韓冰告訴我們，當初公司希望拓展上海市場，但同時員工數(shù)比較少，就希望找一個聯(lián)合辦公空間?？粗袕团d SOHO 3Q 一是地理位置好，二是創(chuàng)業(yè)公司都在一起，“比較熱鬧”。在哪上班入駐時，SOHO 3Q 還有租三個月送兩個月的優(yōu)惠活動。
過曉茜是一家名為“特贊”（Tezign ）的創(chuàng)業(yè)公司的 COO，它們也是復興 SOHO 3Q 最早的租戶。“我們團隊都是年輕人，有不少海歸，這里整個環(huán)境比較硅谷，就選了這里?！?/strong>過曉茜自己是建筑出身，加上團隊本身做的是對接設(shè)計師和公司客戶的事，她對于辦公室的裝修有更多的要求。
特贊是 SOHO 3Q 最早的租戶之一
特贊邊上是一家叫 Ping++ 的移動支付工具開發(fā)公司，主要為一些創(chuàng)業(yè)公司提供移動支付模塊。公司大部分技術(shù)團隊都在郊區(qū)的科技園中，但創(chuàng)始人金亦冶依然在 SOHO 3Q 租下了位置提供給市場部人員，一方面是方便出去見人，或者接待客戶，另一方面它本身做的就是創(chuàng)業(yè)公司的生意，身邊的這些鄰居就有可能成為潛在的客戶，“鄰居”特贊和樓下的小紅書已經(jīng)是它的客戶了。
“這些年輕人啊，中午出去吃飯就帶個手機，錢包電腦都留在桌上！”潘石屹說這是他印象深刻的事情之一。
他常來 SOHO 3Q，不是檢查工作，是“做活動”。比如和 Uber 上?？偨?jīng)理搞個對談，或者和誰再聊聊互聯(lián)網(wǎng)。SOHO 的團隊把這個定義為活躍社區(qū)氛圍，順便也可以增加媒體曝光。市場部人數(shù)不多，但活動必須“一天一個”，有時候在里面工作的人會覺得他們被打擾了。工程師吳彥（化名）曾經(jīng)在北京望京 SOHO 3Q 租了一間獨立辦公室，經(jīng)常會有工作人員來敲門，詢問是否要參加活動，“他們會說’我們潘總來了，你要不要出來看看’。我心想，你們潘總是誰啊，我為什么要見？”
潘石屹身穿美國隊長制服為 SOHO 3Q 租戶送餐
潘石屹對此無所謂，他要的是社區(qū)多元化。在這個剛剛進入聯(lián)合辦公行業(yè)的人心目中，多元化就等于社區(qū)價值?！耙院?SOHO 3Q 按照座位賣，我們要在網(wǎng)上開放預訂，一個小時一個小時賣，你根本不知道自己旁邊會坐著誰?！迸耸賹Α逗闷嫘娜請蟆氛f，有可能，一伙人預約了地方，開了會就走了。這是他心目中最靈活的出租方式。
在過去的 3 年里，潘石屹辭退了所有的銷售團隊——“這些都是當年跟著我打江山的人啊”。離開 SOHO 之后，這些銷售精英進入了別的房地產(chǎn)公司，而潘石屹聘請原來高德地圖的技術(shù)總監(jiān)負責包括 3Q 項目在內(nèi)的整個 SOHO 中國技術(shù)開發(fā)，這個技術(shù)部門在今年被改名為了聽上去更加時髦的“SOHO Lab”，每個月都要推出一個新產(chǎn)品。
SOHO 3Q 從 10 月起采取了眾包銷售，簡單來說，任何一個人都可以成為 SOHO 3Q 的銷售員，成功介紹租戶可以提取傭金。根據(jù)潘石屹提供的數(shù)據(jù)，一個月時間里有超過 3000 人注冊，完成了 1300 多萬的銷售額。
在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，潘石屹競爭對手不能更多。它們都不是大型房地產(chǎn)開發(fā)商。當然，也有靠這個旗號拿地的。 2015 年 3 月，從萬科高級副總裁位置離職的毛大慶，把新的創(chuàng)業(yè)方向也定在了聯(lián)合辦公空間。他創(chuàng)辦的優(yōu)客工場已經(jīng)在北京進行了 10 多處選址，裝修還沒有完全建好，就完成了一筆 2 億元的 A 輪融資。
一個由外資基金前高管創(chuàng)辦的“WE+”空間，今年要在北京、上海開出五家店。創(chuàng)始人雄心勃勃地表示，到 2018 年底要變成 200 家店，同時表示自己比起潘石屹的優(yōu)勢是更低的價格。
像這樣的項目在過去一年出現(xiàn)了幾十個，其中不少項目都在這輪資本寒冬中拿到了令人艷羨的投資額和估值。無論是投資人還是創(chuàng)始人，都認為這種模式代表未來。
由兩個美國年輕人創(chuàng)辦的聯(lián)合辦公空間 WeWork 估值已經(jīng)達到了 100 億美元
這僅僅是年輕人的辦公需求。你肯定也能從地鐵和樓宇廣告里知道，類似 YOU+ 國際青年公寓、小豬短租以及鏈家這樣的公司，正在發(fā)掘年輕人對住家的需求。我們會在另外的文章里談及其中的市場情況，簡單來說，這些生意相比房地產(chǎn)整個大盤，還處于非常初級的階段。
當然還有商業(yè)地產(chǎn)。比如萬達已經(jīng)在全國十幾處地點布局了文化和旅游地產(chǎn)，青島東方影都開業(yè)時，還請來一堆好萊塢明星造勢。還有不斷崛起的各類 shopping mall 和度假村，這其中的泡沫，又是另外一個話題。
話說回來，即便把現(xiàn)有的 SOHO 3Q 面積擴大 10 倍，也只有 SOHO 中國剛剛賣掉的“上海地王”外灘 8-1 地塊一塊地規(guī)劃建筑面積的三分之一。對于潘石屹來說，賣一幢樓的收入也遠高于經(jīng)營一年 SOHO 3Q。這個在潘石屹看來老朽不堪的市場，其實沒有本質(zhì)變化。
但這些項目會為它們贏得更多關(guān)注。潘石屹說，這些關(guān)注來自政府，也來自設(shè)計師。他似乎又可以像當年吹噓自己裁掉 300 個銷售精英那樣引領(lǐng)一次潮流了，只不過這回，他想替別人做這些空間的銷售?！熬瓦B任志強都說，你趕緊把我那樓也拿去租了吧！”潘石屹說。
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