焦點|物管企業(yè)收并購潮持續(xù)涌動 需警惕擴張背后風(fēng)險暗藏
【導(dǎo)讀】物管行業(yè)收并購熱潮背后仍需“冷思考”！
2月14日晚間，碧桂園服務(wù)（06098.HK）發(fā)布公告稱，擬收購中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（簡稱“中梁百悅智佳”）約93.76%股權(quán)。收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務(wù)的間接全資附屬公司。
這僅是物管企業(yè)頻繁收并購動作的一個縮影，根據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞物管統(tǒng)計，今年1月，物業(yè)行業(yè)共有14起收并購事件。
“對于謀取市場擴展的企業(yè)來講，迅速從0到1，以資金換時間，并購或許是最好的選擇?！必斀?jīng)評論員王赤坤分析道。
但克而瑞物管亦提醒，雖然收并購可為物管企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模快速上升，但是規(guī)模增長亦蘊藏諸多風(fēng)險，例如品牌管理、盈利等問題。
收并購潮持續(xù)
時間回?fù)苤?021年，彼時物業(yè)行業(yè)收并購市場尤為火熱。據(jù)克而瑞物管和北京中物研協(xié)信息科技有限公司（簡稱“中物研協(xié)”）出具的《2021年物管上市公司并購市場年度報告》，相較于前三年，2021年上市物管企業(yè)披露的收并購交易總額創(chuàng)新高。
上述報告顯示，2018-2020年，上市物管企業(yè)披露的收并購交易總額分別為12.58億元、64.04億元、94.3億元。2021年，物業(yè)行業(yè)共有29家上市物管企業(yè)發(fā)起53項收并購，收并購交易總額達(dá)355.88億元，其中僅第一季度，上市物管企業(yè)收并購交易金額總額便高達(dá)115.21億元，已超過2020年全年交易金額。
克而瑞物管和中物研協(xié)方面認(rèn)為，2021年物業(yè)行業(yè)出臺多項政策，推動了物管企業(yè)收并購發(fā)展，并且部分資金雄厚的物管企業(yè)有著規(guī)模擴大的需求，另外地產(chǎn)行業(yè)陷入流動性危機，這也加速了物業(yè)行業(yè)的收并購。
時至2022年，物業(yè)行業(yè)收并購市場依舊活躍?？硕鹞锕芙y(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年1月共有14起收并購事件，譬如華潤萬象生活（01209.HK）接連將禹洲集團（01628.HK）、中南建設(shè)（000961.SZ）旗下物管企業(yè)收入囊中。
圖：2022年1月物業(yè)行業(yè)收并購事件匯總表，圖由克而瑞物管制作
另據(jù)公開資料，2月8日，江西博能實業(yè)集團有限公司轉(zhuǎn)讓江西日新物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，深圳市萬物梁行物業(yè)服務(wù)有限公司接盤。2月中旬，金科服務(wù)（09666.HK）接盤株洲高科物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)。
同在2月中旬，去年接連收購富力地產(chǎn)（02777.HK）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、花樣年（01777.HK）等地產(chǎn)公司旗下物管企業(yè)的碧桂園服務(wù)繼續(xù)“掃貨”，擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。在公告中，碧桂園服務(wù)尚未披露本次交易金額，但需提及的是，碧桂園服務(wù)2021年年內(nèi)收并購總額高達(dá)207.52億元，約占物業(yè)行業(yè)收并購年度總額的58%。
2022年物業(yè)行業(yè)的收并購市場是否會持續(xù)去年的熱度？多位專家接受《中國科技投資》記者采訪時均表示，今年的物業(yè)行業(yè)收并購預(yù)計會持續(xù)去年的勢頭。
中信證券研究部在今年2月17日的研報中亦看好物業(yè)行業(yè)收并購前景，其指出：“物管行業(yè)是高度分散的，目前沒有任何公司市占率超過3%（按所有賽道綜合計算），高度分散意味著大物管公司有大量潛在可并購標(biāo)的?！?/p>
與上述觀點類似，中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥表示，物業(yè)行業(yè)的市場格局目前仍較為分散且競爭較大，擴規(guī)模、提高市場占有率依舊是物管企業(yè)重要的訴求之一，其中收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。
另在中國指數(shù)物業(yè)研究院看來，物管企業(yè)的收并購仍將繼續(xù)，這是因為大型物業(yè)企業(yè)還具有充沛的資金，足以開展大規(guī)模的收并購，并且出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)也“永遠(yuǎn)不會停下擴張的步伐”。
危與機并存
于物管企業(yè)而言，通過收并購擴大規(guī)模的同時，還需警惕擴張背后的多重風(fēng)險。
前述專家袁帥表示：“目前整個物管行業(yè)仍處于較為高速發(fā)展的階段，在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活和消費升級的時代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇期?！?/p>
但袁帥亦提醒，雖然物業(yè)收并購對當(dāng)前物管企業(yè)發(fā)展是一個很好的方式，但是也要防范收并購所帶來的風(fēng)險，首先在實操過程中，如果企業(yè)缺乏統(tǒng)一的、明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和收并購方向，“則很可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)選擇不準(zhǔn)、投資結(jié)構(gòu)分散、涉及行業(yè)難以實現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同，最終造成并購方后期難以整合甚至是要承擔(dān)剝離非核心業(yè)務(wù)的損失”。
與此同時，袁帥認(rèn)為物管企業(yè)要防范收并購中的資產(chǎn)、應(yīng)收應(yīng)付款、存貨、負(fù)債、關(guān)聯(lián)交易等財務(wù)關(guān)聯(lián)所可能帶來的陷阱和后續(xù)危機風(fēng)險，以及注意無形資產(chǎn)，特別是核心人才可能流失所帶來的損失風(fēng)險等。
克而瑞物管也持有相同的觀點，其認(rèn)為，規(guī)模增長背后蘊藏諸多風(fēng)險，例如大量收并購會給物管企業(yè)帶來人才稀釋、品牌管理等問題，并且如果整合失敗，企業(yè)將面臨企業(yè)毛利率下降、上市失敗等風(fēng)險。
另外，克而瑞機構(gòu)認(rèn)為，物管行業(yè)收并購的熱度不斷提升，還需警惕地產(chǎn)母公司或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的風(fēng)險蔓延。
記者注意到，2021年受融資政策收緊等影響，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張、風(fēng)險頻發(fā)，甚至債務(wù)逾期等情況。為緩解流動性壓力，這些房企陸續(xù)出售旗下物管企業(yè)回籠資金，譬如前文提及的富力地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、花樣年等。
不過，在出售物管企業(yè)后，地產(chǎn)公司并未完全走出債務(wù)泥淖。以藍(lán)光發(fā)展為例，2月10日藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，近期公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務(wù)本息金額為21.16億元，截止2022年2月9日，包括銀行貸款、信托貸款 、債務(wù)融資工具等債務(wù)形式，公司累計到期未能償還的債務(wù)本息金額合計298.55億元。
克而瑞機構(gòu)指出，被收購的物管企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應(yīng)付款是其中一個風(fēng)險點，若地產(chǎn)公司的債務(wù)危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。
為避免上述收并購所帶來的風(fēng)險，專家袁帥建議道，收并購方在進(jìn)行收并購時應(yīng)充分、客觀地認(rèn)識到自身實力，結(jié)合實際情況選用合適的、可持續(xù)的發(fā)展方式，切勿盲目收并購。
“并購前要進(jìn)行有效的盡職調(diào)查，調(diào)研各項資質(zhì)，簽訂合法合規(guī)合理有效的保障協(xié)議，通過多種科學(xué)的定價和評估模型來進(jìn)行定價從而選擇有利的并購模式?！痹瑤浹a充道。（以上來源：《中國科技投資》 記者李曉娜 楊春霞 新社匯·全媒體矩陣轉(zhuǎn)發(fā)）
圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長、高級數(shù)據(jù)分析師袁帥認(rèn)為：物業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的高毛利板塊之一，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。物業(yè)管理被普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，近些年物業(yè)行業(yè)對并購保持熱衷，是在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是物企營收主要來源的當(dāng)下，管理規(guī)模是影響企業(yè)收益的重要指標(biāo)，而增加在管面積的最直接方式就是收并購。另外一個原因就是當(dāng)前，行業(yè)的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規(guī)模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一，其中，收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。
目前整個物管行業(yè)仍處于較為高速發(fā)展的階段，在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活和消費升級的時代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇期。但同時物企在并購擴張時也要預(yù)防隨之而來，表面規(guī)模上的做大做強，實質(zhì)大而不強，在以服務(wù)為硬核的新商業(yè)模式上創(chuàng)新方面要深下功夫。物企要加強對增值服務(wù)的重視，收并購要縱向拓展至多元化服務(wù)領(lǐng)域以及專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域，物企在通過收并購實現(xiàn)規(guī)模擴張的同時，將并購范圍可延伸到多元業(yè)態(tài)，來與自身業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生協(xié)同，特別是在一些文化教育、康養(yǎng)服務(wù)、銀發(fā)經(jīng)濟、社區(qū)金融、社區(qū)團購、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、托育、智慧停車等領(lǐng)域正在積累新的增值服務(wù)，毛利率水平較高，是有利于物業(yè)效益增長的。
雖然物業(yè)并購對當(dāng)前物企發(fā)展是一個很好的方式手段，但是也要防范并購所帶來的風(fēng)險：
【1】作為資本運作手段，并購是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、快速擴張的渠道。但是如果在實施并購戰(zhàn)略時，企業(yè)缺乏統(tǒng)一的、明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和并購方向，則很可能導(dǎo)致業(yè)務(wù)選擇不準(zhǔn)、投資結(jié)構(gòu)分散、涉及行業(yè)難以實現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同，最終造成并購方后期難以整合甚至是要承擔(dān)剝離非核心業(yè)務(wù)的損失。
【2】要防范并購中的資產(chǎn)，應(yīng)收應(yīng)付款，存貨，工程項目，負(fù)債，稅務(wù)，銀行賬戶，貸款，關(guān)聯(lián)交易等財務(wù)關(guān)聯(lián)所可能帶來的陷阱和后續(xù)危機風(fēng)險。
【3】并購并不是僅僅來自業(yè)務(wù)的規(guī)模，一定要注意無形資產(chǎn)，特別是核心人才可能流失所帶來的損失風(fēng)險。
【4】杜絕僥幸心理，并購流程和所有環(huán)節(jié)一定要合法合規(guī)，不要觸犯國家調(diào)控和監(jiān)管的有關(guān)政策。
并購方在進(jìn)行并購時應(yīng)充分、客觀地認(rèn)識到自身實力，結(jié)合實際情況選用合適的、可持續(xù)的發(fā)展方式，切忌僅憑一時熱情或純粹為了奪取優(yōu)惠的政策資源而盲目并購，并購前要進(jìn)行有效的盡職調(diào)查，調(diào)研各項資質(zhì)，簽訂合法合規(guī)合理有效的保障協(xié)議，通過多種科學(xué)的定價和評估模型來對標(biāo)的進(jìn)行定價從而選擇有利的并購模式。
圖：新農(nóng)人袁帥
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