凈利潤下滑，貝殼“一體三翼”正在扛起增長大旗？
面對凈利潤的接連下滑，貝殼找房還能繼續(xù)堅持嗎？
貝殼找房財報數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，凈利潤13.07億元，同比下降31.2%；經(jīng)調(diào)整凈利潤18.21億元；2025年第三季度，凈利潤（GAGP）同比下降36.1％，數(shù)據(jù)金額為7.47億元；經(jīng)調(diào)整利潤同比下滑27.8％，數(shù)據(jù)金額為12.86億元。
什么原因?qū)е仑悮ふ曳績衾麧櫹禄?/p>
財報數(shù)據(jù)的兩面性
貝殼找房2025年第三季度的財務(wù)報告，不乏亮點。
財報數(shù)據(jù)顯示，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比提升至45%，創(chuàng)下歷史新高。其中租賃業(yè)務(wù)表現(xiàn)最為突出，凈收入大幅增長45.3%至57億元，“省心租”模式推動下的房源擴(kuò)張讓該業(yè)務(wù)單季度利潤超1億元，且在管總房源規(guī)模超66萬套；家裝家居業(yè)務(wù)也實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，凈收入達(dá) 43 億元與去年同期持平。
AI技術(shù)賦能成效初顯，研發(fā)投入支撐效率提升。公司持續(xù)加大技術(shù)投入，三季度研發(fā)費用同比增長13.2%至約6.5億元。AI應(yīng)用在業(yè)務(wù)場景中落地成果顯著，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人；AI智能助手“好客”雖僅識別個位數(shù)比例的平臺總商機(jī)，卻貢獻(xiàn)了超50% 的成交量。
有亮點亦有不足。2025年第三季度貝殼找房凈利潤大幅度下滑，原因在于核心業(yè)務(wù)疲軟、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)影響及固定成本高企等。
一來，作為曾經(jīng)的利潤豐厚業(yè)務(wù)，新房業(yè)務(wù)失速直接影響盈利，新房業(yè)務(wù)交易額同比降13.7%，凈收入同步降14.1%，二來，高利潤率的新房、存量房業(yè)務(wù)占比下降，低利潤率的租賃業(yè)務(wù)占比提升，這種結(jié)構(gòu)調(diào)整直接拉低了整體毛利率，三季度毛利率從22.7%降至21.4%。
三來，固定成本難優(yōu)化侵蝕利潤，平臺擁有54.5萬名經(jīng)紀(jì)人，鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定人工成本在市場調(diào)整期難以靈活削減。在核心交易業(yè)務(wù)凈收入減少的情況下，這類龐大的固定成本無法同步縮減，大幅侵蝕了利潤空間。
總之，貝殼找房2025年三季報有亮點也有隱憂。亮點是非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比創(chuàng)新高，AI賦能有成果。隱憂是受新房業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及固定成本影響，凈利潤下滑。
一體三翼“動能不足”？
說到貝殼找房，不得不提其近年以來發(fā)展的重要戰(zhàn)略：“一體三翼”戰(zhàn)略。
那么什么是“一體三翼”戰(zhàn)略呢？貝殼于2023年啟動的 “一體三翼” 戰(zhàn)略，是以核心經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為 “一體”，以租賃、家裝家居、貝好家三大業(yè)務(wù)為 “三翼”，以此構(gòu)建居住服務(wù)新生態(tài)，擺脫對單一房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的依賴的戰(zhàn)略。
對于貝殼找房來說，“一體三翼” 戰(zhàn)略的實施，有利于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，有效降低了貝殼對傳統(tǒng)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的依賴，但“一體三翼”在帶來收獲的同時也面臨挑戰(zhàn)。
“三翼”新業(yè)務(wù)各有發(fā)展瓶頸。租賃業(yè)務(wù)上，核心的“省心租” 存在獲客成本高的問題，且業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶來了新的成本壓力，其房屋租賃服務(wù)成本同比激增38.8%；家裝業(yè)務(wù)上，2025年第三季度其凈收入僅與去年同期持平，雖在城市層面實現(xiàn)扣除總部費用前的盈利，但整個家裝行業(yè)天花板較低、行業(yè)集中度低，且需求低頻非剛性；貝好家業(yè)務(wù)上，CM2還處于探索期，2025年第三季度收入僅四億元。
外部市場競爭白熱化。先是傳統(tǒng)及跨界對手夾擊，安居客等老牌平臺憑借龐大用戶基礎(chǔ)，以低傭金策略分流客源，字節(jié)跳動等互聯(lián)網(wǎng)巨頭則憑借技術(shù)和流量優(yōu)勢切入房產(chǎn)服務(wù)賽道；后是行業(yè)內(nèi)卷加劇盈利惡化，中介門店數(shù)量激增導(dǎo)致行業(yè)競爭“內(nèi)卷”，部分地區(qū)為爭奪房源紛紛壓低傭金，不僅拉低了整個行業(yè)的盈利水平，也讓貝殼在維持服務(wù)質(zhì)量和降低傭金吸引客戶之間難以平衡，進(jìn)一步擠壓其利潤空間。
合規(guī)監(jiān)管與平臺治理雙重挑戰(zhàn)。合規(guī)成本顯著增加與平臺內(nèi)部治理難度加大，2025年9月實施的房地產(chǎn)反洗錢新規(guī)，要求中介履行客戶盡職調(diào)查、保存交易資料、報告可疑行為等義務(wù)，這不僅增加了貝殼的運營流程復(fù)雜度，還提升了人力和管理等合規(guī)成本。
同時，平臺還存在隱私泄露風(fēng)險，其“隱私咨詢”功能設(shè)計有缺陷，中介可單方面獲取用戶真實手機(jī)號，此類問題若不整改，可能面臨相關(guān)監(jiān)管處罰。流量分配機(jī)制導(dǎo)致資源和客源向頭部品牌、門店及經(jīng)紀(jì)人傾斜，在市場下行、整體流量減少時，內(nèi)部競爭從 “共同做大蛋糕” 轉(zhuǎn)為“爭奪存量”，加劇零和博弈。
綜上所述，“一體三翼”對貝殼找房具有改革性的重要意義，但對凈利潤下滑也有著較大影響，其在為貝殼找房提供發(fā)展方向的同時也帶來了新的挑戰(zhàn)，如何解決當(dāng)前挑戰(zhàn)才是重中之重。
應(yīng)與時俱進(jìn)，而非靜為觀止
貝殼找房需要根據(jù)當(dāng)今狀況來對已有戰(zhàn)略做出調(diào)整，而非靜為觀止。
一來，要穩(wěn)固“一體”基本盤，提升房產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利質(zhì)量。優(yōu)化平臺商業(yè)化模式，深化AI全鏈路提效降本，擴(kuò)大高效運營模式覆蓋。
二來，要發(fā)展“三翼”新業(yè)務(wù)，破解增長與盈利失衡難題。在房屋租賃業(yè)務(wù)可以規(guī)模化復(fù)用維修標(biāo)準(zhǔn)和管家體系等，減少單個前期項目投入，并根據(jù)品質(zhì)租客推出增值服務(wù)。家裝業(yè)務(wù)上可以深化與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的協(xié)同。貝好家業(yè)務(wù)上可以依托大數(shù)據(jù)向更多合作方輸出C2M定制方案。
三來，要強(qiáng)化業(yè)務(wù)協(xié)同與市場拓展，開辟增量空間?？梢源蛲I(yè)務(wù)間的資源壁壘，借助人、店資源復(fù)用的優(yōu)勢，讓房產(chǎn)交易門店同時承擔(dān)租賃咨詢、家裝引流的功能。還可以推進(jìn)低線城市與外部市場下沉，推出輕量化的“B＋”產(chǎn)品下沉低線城市。
四來，要優(yōu)化整體運營體系，降低綜合成本消耗。可以持續(xù)精簡運營費用，通過 AI 優(yōu)化廣告投放策略，減少低效的線下推廣支出，并用 AI 系統(tǒng)替代部分人工審核、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，減少行政成本，同時優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)淡旺季靈活調(diào)整用工。還可以完善風(fēng)險管控機(jī)制，借鑒其 AI 攔截風(fēng)險房源的經(jīng)驗，將風(fēng)險管控延伸至家裝、租賃領(lǐng)域。
綜上所述，貝殼找房應(yīng)持續(xù)大力發(fā)展“一體三翼”戰(zhàn)略，結(jié)合已有優(yōu)勢根據(jù)時代要求和社會需要對“一體三翼”戰(zhàn)略做出調(diào)整，堅持與時俱進(jìn)，不斷適應(yīng)當(dāng)下貝殼找房發(fā)展需要，解決其對凈利潤下滑問題所帶來的負(fù)面影響，從而引領(lǐng)貝殼找房新發(fā)展。
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